司法書士・行政書士和田のあくあすブログ

昨日は大阪府工業協会様にて
経営と経理から観た
不動産登記と会社登記に関する
実務上のチェックポイントについて
お話しさせていただきました

不動産登記から読み取れる情報
新規取引先様の商業登記簿から読み取れる情報
の他、新規取引時、登記簿以外に
何をチェックすればよいのか
どういった目的があると金融機関から
チェックされることがあるのか

不動産購入、売却時など
貸借対照表上どのような動きが
あった場合に注意すべきか

など、会社の経営を存続させるにあたって
注意しておくべきことについて
実務例を交えてお話しさせていただきました
  

「マンションってどうよ？」という
マンション購入者様とデベロッパー様を結ぶ
情報提供サイトにて
http://www.m-douyo.jp/
「四天王コラム」の執筆を担当しております


不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
の読み方 について書かせていただいたのですが
今回はその続編でございます
http://www.m-douyo.jp/column/wada/index.html


同サイトではＱ＆Ａも充実しており
マンション購入を検討しておられる方から
質問があった場合、登録している専門家の方が
回答をいただけるようになっております

もちろん私もちょくちょく回答させていただいてます
不動産購入を巡っては様々なトラブルがあったり
気を付けた方がいいところがあったりと
一生に一度、または数回の大事なものですから
ぜひご参考いただければと思います＾＾

  

本年度より、縁あって大阪経済大学大学院にて
登記法の非常勤講師を勤めることになりました

これまで、大阪司法書士会の家族法研究会にて
韓国相続、遺言分野、婚姻離婚等に関して発表を行い
大阪大学大学院国際公共政策研究科
教授の床谷文雄先生にまとめと好評をいただいたり

近畿司法書士会連合会と神戸学院大学との学術交流にて
神戸学院大学大学院教授の今川嘉文先生等と
企業法務分野の研究を行わせていただいたりしたことはあったものの
あくまで研究員としての立場でしたので
自身が非常勤講師を勤めることはいい機会と思い
勤めさせていただくことにいたしました

本年度は、商工会議所様での講演や大阪府工業協会様での
講演予定もあるため、伝えることの出来るお仕事が
少しずつ増えてきたように思います

ますます研鑽を深めつつ、こういったお仕事もさせていただくと共に
これらの論理的思考に基づきつつ
自身のコンサルタント経験、司法書士、行政書士としての経験と実績を生かし
安心と感動の細やかなお仕事が出来るよう
よりいっそう邁進してまいりたいと思います
  

「マンションってどうよ？」という
マンション購入者様とデベロッパー様を結ぶ
情報提供サイトにて
http:// www.m-d ouyo.jp /
「四天王コラム」の執筆を担当しております

今回は、この仕事をするようになって
普通に見ていますが、割とご質問の多い
不動産の登記事項証明書（登記簿謄本） の読み方
について書かせていただきました
http://www.m-douyo.jp/column/wada/


また、同サイトではＱ＆Ａも充実しており
マンション購入を検討しておられる方から
質問があった場合、登録している専門家の方が
回答をいただけるようになっております
私もちょくちょく回答させていただいてます

不動産トラブル関連のサイトは
意外に少ないかもしれませんので役立つ情報が
満載だと思われます
  

マンションってどうよ！という
サイトにて、四天王コラムの記事を担当しております
また、不動産売買においてはさまざまな
トラブルがあるため、同サイト上には
専門家が回答することがあります

専門家の方によっては、参考意見もありますし
なにより、法律問題ですから
全ての事情を伺った場合と、一部分の事情では
方向性が異なる場合もありえます

私も同サイトで回答をさせていただくことがありますが
今回は不動産売買にまつわる隠れたる瑕疵について
回答させていただきました
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=9471

  

２年程前から「マンションってどうよ？」という
マンション購入者様とデベロッパー様を結ぶ
情報提供サイトにて「四天王コラム」の執筆を担当しております

同サイトではＱ＆Ａも充実しており
マンション購入を検討しておられる方から
質問があった場合、登録している専門家の方が
回答するというサービスもあります

もちろん内容については、回答なさった専門家の方の
判断となりますので、私見ではありますが
具体的に差し迫っている場合等は
内容につき、司法書士や担当の専門家に確認なさっても
いいかもしれません
もちろん私の事務所におかけいただいたり
来所いただいてもかまいません


今回は、ブログタイトルのような
「自分に万が一のことがあったとき！対策は万全ですか？」
という内容で執筆させていただきました
http://www.m-douyo.jp/column/wada/archives/000399.html

ご興味のある方は、またお時間のある際に
ご覧いただければ幸いです
  

２年程前から「マンションってどうよ？」という
マンション購入者様とデベロッパー様を結ぶ
情報提供サイトにて
http://www.m-douyo.jp/
「四天王コラム」の執筆を担当しております

また、同サイトではＱ＆Ａも充実しており
マンション購入を検討しておられる方から
質問があった場合、登録している専門家の方が
回答をいただけるようになっております

もちろん内容については、回答なさった専門家の方の
判断となりますので、私見ではありますが
具体的に差し迫っている場合等は
内容につき、司法書士や担当の専門家に確認なさっても
いいかもしれません
もちろん私の事務所におかけいただいたり
来所いただいてもかまいません


今回は、ブログタイトルのとおり
「中古マンション購入の際にチェックすべきこと」
という内容で執筆させていただきました
http://www.m-douyo.jp/column/wada/


仕事柄、さまざまな不動産取引を目にしたり
さまざまな方を目にしたりしておりますので
メリット、デメリットなどを記載してみました
…と…少し宣伝っぽくなりましたでしょうか（汗）


不動産購入は一大行事です
企業法務もそうですが、このような一大行事に関わっていると
ブライダル業界で、ウェディングプランナーを
していた頃を思い出します

昔も今も一大行事に関わらせて
いただいていることを嬉しく思いつつ
今後もひとつひとつ大切にしつつ
関わって参りたいと思います
  

先日、読売新聞の記者の方と
ライターさんにお会いして
住まいに関するお話をさせていただきました

そのインタビューに関する記事が
今日付けの読売新聞朝刊に掲載されていました＾＾
おそらく大阪版だと思われます
よろしければ、大阪近郊の方は
ご一読くださいませ

↓また、インターネットでも同記事の↓
↓特集をされているようです↓
http://www.yom-ie.com/

１．売買契約時のチェックポイント
２．手付金の内容チェックを
３．「自宅で教室」は事前にチェックを
４．契約をめぐるトラブルを未然に防ぐために
という観点から記載されています
（＞＜）

お時間のあるときにでもどうぞ＾＾

  

先日、私も所属している
大阪司法書士会の家族法研究会にて
大阪大学法学研究科の方をお招きして
講師の方から台湾の相続法と
戸籍法に関する研究発表を伺いました

これまで台湾の渉外業務は
あまり携わったことが無いため
その講義・研究内容の他にも
文化の違いや感覚の違いなどについて
驚くことが多かったように思います

また、中華民国の家族法分野は
改正のあった部分で、まだ具体的な
文献もあまり無いため、非常に勉強になりました


国際化が進む中
海外へ進出する企業様も多いと思われますが
対日投資を検討しておられる企業や
海外との提携を検討し、外国人を企業に招致する
ケースなども今以上に増えてくることでしょう
そうなれば商業登記や各種契約書関連
在留資格やビザに関する需要も高まる可能性がありますし


また、個人案件としては国際結婚などにおける
相続前の先決問題など、不動産相続にまつわる問題など
さまざまなトラブルへの専門化対応も
今以上に必要となるやも知れません



今のところ、相続問題や在留資格および帰化関連で
取り扱った国の法律を中心にみておりますが

今後は、よりいっそう各国の国際私法と
家族法の研究が必要と思われますので
機会があれば、今以上に各国の法律について
研究していきたいと思います
  

先日、某研究会で
在日韓国人の相続と家族関係登録簿の
話をメインに入管実務等を
織り交ぜた講義の講師を務めさせて頂きました


戸籍制度廃止に伴う
家族関係登録簿の導入や
昨年の法の適用に関する通則法の施行等
まだまだ馴染みが薄いケースもあるようです
実はこのテーマで来月
司法書士会本会の講師を
させていただくかもしれません＾＾

今月から来月にかけては
その他にも外国人雇用時の注意点と在留資格
という経営者が集る交流会で
講師などの予定もあるため
こちらのレジュメも用意せねばなりません


セミナー講師に限らず
最近はたまたま渉外業務に関する
問合せが多いように思います
本件に限らず
何かご依頼がございましたら
ぜひお話させて頂きますので
お気軽にご依頼下さい＾＾

  

路線価とは、道路に面した
1平方メートル当たりの土地に
値段が設定されており
その値段をもとに土地の価格を
算出するもので相続税や贈与税における
評価額算出の基礎となるものです


不動産の価値は、これ以外にも
取引想定価格を示した「実勢価格」や
国交省が毎年1月1日時点の標準地の土地価格を
3月下旬頃に発表する「公示価格」
鑑定士が算出する「鑑定評価額」
それから「固定資産評価額」など
実に様々なものがあります


上記のうちの路線価に関して
1日、国税庁２００８年分の路線価を公表しました
全国の平均路線価は前年を10.0％上回り
３年連続で上昇したようです

都心部の一部で伸び率が鈍化している旨の
報道もありましたが…
エンドユーザーにとっては
マンション購入時の価格に影響しますので
これから購入を控えている方に
影響を及ぼすかもしれません

バブルの様に地価が上がり続けるのであれば
不動産投資もありえるのかもしれませんが
米国のサブプライムローンをみるに
今のところそれも厳しいように思います

あくまで無責任な私見なので
読み流していただければ幸いなのですが
不動産を買う方が少し減ったような気もいたします
まぁ…もしも不動産投資を行う方が
いらっしゃればその選択は
慎重におこなったほうがよろしいかと思います＾＾  

金融庁と日本証券業協会は
米国におけるサブプライムローン問題で
証券化商品による損失がでたため

証券化商品に組み込まれている
住宅ローンなどの「原資産」の内容を把握し
情報開示するためのトレーサビリティー
を確立するための検討を始めたそうです

金融庁は、サブプライムローンの問題を
証券化商品の売買の方法に
あると判断しているようですが…

私見ながら、確かにその売買の方法も
原因の一つではあると思うのですが…
どうもそれだけではなく
スキームや資産価値の判断
収支といった判断自体からして問題があるような
気がしてなりません

またまた私見ですが
そもそも米国においてサブプライムローンが
問題となったのは、バブル時のように
右肩上がりの不動産価格上昇を
前提としているため
これが破綻することにより
近い将来、破綻も予見出来てしまうような
スキームであった為ではないでしょうか……
もしそうであるならば
もっと問題点は深いように思います

とはいえ…証券化が資金調達手段として
利用されているのは事実ですから…
ＦＸのような社会問題は別問題として
投資に限って考えるとすれば…

情報開示するのであれば、情報が適格に分析され
正確な情報が投資家に開示されるべきなので
今後、どういったシステムが
構築されるのか注目したいと思います

  

先週末、先日ブログや日記で書かせていただいた
大阪司法書士会、家族法研究会での
韓国相続に関する研究発表をさせていただきました


その中で、相続人の相続における
準拠法（どの国の法律で処理すればよいのか）
はどのように決定しているのかを
ブログにかいてみます


外国人の相続案件が来た場合
たとえその方が日本で亡くなり
日本で不動産や動産を持っていたとしても
必ずしも日本法で処理する訳ではありません


１．まずは日本の国際私法である、
法の適用に関する通則法をみる
…すると被相続人の死亡当時の本国法
つまり「国籍所属国の法」を準拠法としています


２．そこで、被相続人の国の国の
「国際私法」に反致規定があるか否かを調べる


３．被相続人の国の国際私法に反到規定があれば
結果的にその相続については日本民法をすることがある


４．３がなければ本国法が適用される
…が…不動産については不動産所在地法
動産については…などという国もあるため注意が必要


５．４のように被相続人の
本国法が適用される旨があったとして
それにより直ちに本国法適用をなる訳ではありません

遺言などにより、日本法を
準拠法とすることが出来る定めがあるかどうか
日本の遺言の方式の準拠法に関する法律や
被相続人の国際私法における遺言の定めを
参照せねばなりません


６．その遺言の方式が適法かどうかを
日本及び本国法の国際私法を
比較して見極める


このように国際相続案件については
様々な検討が必要であり
その国の国際私法や民法が必要になります
スムーズな案件でなければ
婚姻や親子に関する法律なども参照せねばなりません


国際結婚が進む中
重要な分野の一つですので
今後も引き続き取り組んでいきたいと思います＾＾
  

４月を迎え、進学、就職、転勤
転職などの時期となりました
この時期は新生活をスタートされる方が
多いため、不動産の売買や
賃貸の契約をめぐってトラブルが
多いように思います

３月などに物件を探して
新生活を始めたものの何らかの
契約上の過失があったケースもあれば

住宅ローンを申し込んだものの
４月から、状況により収入が減ってしまったなど…
事情の変更により契約が困難になったため
購入を控えたいケース

契約交渉の途中で売主が条件を変更してきたが
これは契約の変更なのか
新たな申し入れなのか…といったケースなど
様々な問題があろうかと思います


このような場合に
契約を変更できるのか？
解約をするのであれば契約解除か？
それとも手付解除か？
また…そもそも契約は成立していたのか？
など様々な問題が出てこようかと思います

このような場合、あたりまえの事ですが
トラブルをさけるためにも
事前に専門家などに
その可否などを確認のうえ
各変更の経緯などを、なんらかの書面で
残しておくことをオススメいたします
  

３月末で税特別措置法が
期限切れとなるにもかかわらず
審議が進まないため
４月以降延長がされるか否か未定でしたが

報道によると…
「つなぎ法案」が成立したため
５月末まで延長されることになったようです

詳細は確認しきれていませんが
ガソリン税などを除く
土地売買の際の登録免許税の軽減税率や
海外旅行者が国内に持ち込む
たばこやウイスキーへの課税軽減などが
対象となっているため

不動産の売買をめぐる
登録免許税の軽減措置に関しては
ひとまずは安心…といったところでしょうか

  

昨日、不動産登記の
オンライン特例方式申請に関する
研修がありました

これは、度々日記やブログでも書いている
不動産登記の【半】ライン申請のことです
なぜ【半】ラインというかといいますと…
半分オンライン申請をするために
特例方式とか半ライン申請と言われているようです

登記申請と登録免許税の納付はオンラインでおこない
添付書類はあとから法務局に送付
もしくは持参するという形で登記申請を行う方式です


因みにオンライン申請は以前からあったのですが
半ライン申請は、以前からあった
「完全オンライン」とは異なり
１．オンライン申請をすると登録免許税が安くなるようになった
２．オンライン申請だと売主、買主等の電子署名が必要だが
　　半ライン申請は、申請等をオンラインで申請して
　　添付書類を別送するため、売主、買主の電子署名が不要である
というメリットがあります


但し…オンラインゆえのサーバーの不安定さや
入力事項内容の不自由さ…
それに…印紙を郵送する場合は別として
収入印紙分を電子納付した場合の
還付に関する問題等…色々問題もあります

昨日の研修では大阪法務局の方が
お越しになられて、色々ご説明いただいたのですが…


実感としては、やはり…
サーバーダウンの問題は様子見というような
実感を受けました…いや…私見ですが…（汗）

半ラインで申請を行う場合、当面は
インターネットのオンライン申請を試みて
もしもの場合は法務局に走って
紙ベースで申請を行う覚悟をもっていたほうが
いいような気がいたしました

オンライン申請自体は便利なんですけどねぇ…
色々クリアしていただきたい部分は尽きません
ｆ（＾－＾；；；

  

今月より、ＮＰＯ法人住宅情報ネットワーク様の
「マンションってどうよ？」というサイトへ
専門家登録させていただき
併せて同サイトの「四天王コラム」を
担当させていただくことになりました
↓↓↓
http://www.m-douyo.jp/column/wada/index.html

司法書士・行政書士のダブルライセンスを生かし
売買契約書や担保権設定の
契約書のチェックや注意点に関するアドバイス

書類作成から、契約の成立や解約について
各種不動産登記手続き
（オンライン申請、半ライン申請含む）など
様々なトラブルや手続きに関して
記載させていただこうと思います


不動産の購入に当たっては
様々なトラブルがございますので
私のＨＰ以外にも
同サイトにて、様々な情報を発信したいと思います＾＾   

今年に入ってから来月にかけての間
様々なテーマで講師や原稿執筆
研究発表の場を
いただいたのですが来月は
大阪司法書士会の家族法研究会で
渉外家族法の発表をさせて頂きます

私が係った渉外案件で
司法書士に関する部分といえば
韓国人の方の相続が多いような気がするので
（…っといっても渉外案件自体
あまり多くないのですが…）
韓国相続に絞って話させていただくことに
いたしました


韓国相続といえば戸籍制度廃止に伴う
家族関係登録簿の導入も勿論のこと
昨年の法の適用に関する通則法の施行
２００５年の韓国民法の一部を改正する法律の施行など
近年、これに係る改正がなされているため
色々と注意が必要となっています


…とは言え…外国人の相続に関する簡単な部分を
法の適用に関する通則法と韓国国際私法
日本民法と韓国民法
などの対比をおこないつつ
遺言の方式の準拠法に関する法律も触れて
戸籍の請求などの身分関係の証明書取得の流れから
実際の登記をおこなうまでの
基本的な流れを解説させていただくのみですので

家族法研究会の先生方にとっては退屈な
内容となるかもしれません
ただ…法の適用に関する通則法を
目にする機会はそう多くないと思われますので
目を通していただき、条文の内容を再認識
いただく機会になれば幸いです＾＾

…といいつつ今日もレジュメ作りで
深夜まで…（汗）

  

大阪司法書士会には家族法研究会
という研究会があり
月に一度会合が行われています

婚姻に関する班
親子問題に関する班
相続に関する班
渉外家族法に関する班
の４グループに分かれており
今月が婚姻班であれば
来月は親子班という具合に
毎月誰かが研究発表をおこない

それに関してディスカッションをしたり
ご参加いただいている大学教授の方からご意見等を
いただくことになっております


今月は１２日に会合があり
財産分与などを研究いたしました

来月は、私も渉外家族法分野の
研究発表をすることになっておりますので
現在準備中でございます（汗）


韓国の戸籍法が改正されましたので
戸籍取り寄せなどで関連が深いと思われる
韓国人の方の相続をテーマに
発表をしていきたいと思います
  

不動産登記申請をインターネットを通じて行う
オンライン登記の申請件数は
本年１月１５日からわずか一ヶ月間で
約５万７０００件に上ったそうです

０６年度の年間申請件数は
１１２２件だったそうですから
大幅ＵＰということですね


また、先日日記やブログでも書きましたが
正確には、不動産登記の【半】ライン申請が
可能になったことで飛躍的に件数が
伸びたものと思われます（汗）

なぜ【半】ラインというかといいますと…
半分オンライン申請をするからなのです
登記申請と登録免許税の納付はオンラインで行って
添付書類はあとから法務局に送付
もしくは持参するという形で登記申請を行う流れです


以前からあったオンライン申請を
便宜上完全オンラインとし、これと比較すると
主に下記のような違いがあります

１．オンライン申請をすると登録免許税が安くなるようになった
２．オンライン申請だと売主、買主等の電子署名が必要だが
　　半ライン申請は、申請等をオンラインで申請して
　　添付書類を別送するため、売主、買主の電子署名が不要である

電子定款が一気に普及したときと同様に
減税という費用削減のメリット
当事者の電子署名不要という利便性が
件数が一気に伸びた理由ではないかと思います

但し、オンラインによる登録免許税の
減税の面でも全ての登記が対象となるのではなく
不動産は所有権保存・移転、抵当権設定
商業登記は株式会社、合名会社
合同会社等法人の設立登記に限られますのでご注意下さい

登録免許税減税というインセンティブは
やっぱり魅力的ですよね
（＞＜）

遠方の登記における専門家の
交通費や日当などの負担減等もありえますし＾＾
積極的に利用なさってみるのも
よろしいかと思います